تاثیر بازسازی بر قیمت ملک

تاثیر بازسازی بر قیمت ملک

همیشه یک پای مقوله بازسازی بحث هزینه های آن است. پس از هشت سال فعالیت تخصصی و آکادمیک محور در زمینه بازسازی، تصمیم گرفتیم با ترکیب منطقی دو جامعه ی آماری ازپروژه های انجام شده ی ایرا آفیس و سایت دیوار، آمار درصدی تاثیر بازسازی بر میزان افزایش یا رشد قیمت ملک رو استخراج کنیم. در زمان بررسی فراوانی پروژه های ما در مناطق یک تا هفت تهران بود، بنابرین نمونه های مورد بررسی از سایت دیوار نیز به این مناطق اختصاص یافتند.

بازسازی شامل چه مواردی است؟

اگر به سایت های فروش یا اجاره املاک مراجعه بفرمایین، بعضا با مواردی مواجه خواهید شد که به تنهایی نقاشی کردن دیوارهای یک بنا یا تعویض پنجره های آن را با عنوان بازسازی یاد کرده اند و از قبال این تعریف نادرست قیمت های گزافی رو برای آن ملک در نظر گرفته اند.

قطعا همه ی ما میدانیم که هر قطعه یا مکانیزم از یک سیستم دوام و عمر تعریف شده ای دارد. هر یک اجزا مختلف یک بنا نیز دارای عمر و ماندگاری مربوط به خود هستند. از منظر تخصصی مقایسه سن ساخت بنا یا مدت زمان بازسازی قبلی و میزان استهلاک تعریف شده ی متریال های هر یک از اجزا بنا تعیین کننده ی آیتم های بازسازی یک واحد یا بنا خواهد بود. برای مثال در یک واحد آپارتمانی بیست ساله مسکونی با تاسیسات و لوله کشی فلزی ( اغلب برای بیست سال پیش فلزی است)، قطعا تعویض و نوسازی سیستم لوله کشی و فاضلاب یکی از آیتم های الزامیست و نادیده گرفتن آن دردسرهای پیاپی را برای مالک جدید خواهد داشت.

یا بازسازی کلی یک بنای سی ساله بدون تحکیم سازی متریال نمای آن ( مخصوصا اگر سنگ یا اجسام سنگین باشد) کاری پر خطر و عبث خواهد بود.

بنابرین آیتم های بازسازی نسبت به سن یک بنا از اساسی ترین قسمت ها شامل تاسیسات، برق و سازه شروع می شوند و به ظاهری ترین موارد همچون کابینت ها، رنگ و نصبیات ختم میشوند.

تاثیر بازسازی بر قیمت ملک در مناطق یک تا هفت تهران بر اساس درصد

منطقه	درصد افزایش قیمت ملک
یک	40%
دو	35%
سه	20%
چهار	25%
پنج	30%
شش	35%
هفت	20%

نحوه بررسی میزان تاثیر بازسازی بر قیمت ملک خارج از موارد اعلام شده/ شهرستان

اگر قصد بازسازی دارین و خارج از مناطق بررسی شده ما یا در شهرستان تشریف دارین راهکاری برای شما خواهیم داشت که بتونین با خطای خیلی کم تاثیر بازسازی بر قیمت ملکتون رو بررسی کنین.

ابتدا به سایت ها یا پلتفرم های فروش املاک مراجعه کنین و در منطقه ی خودتون بیست مورد از ملک هایی که برای فروش گذاشته شده اند رو در دو دسته بندی بدون بازسازی و با بازسازی در تعدادی مساوی لیست کنید. سپس میانگین قیمت کلی هر دسته را به صورت جداگانه محاسبه کنید. در نهایت میانگین کلی دسته ی بازسازی شده را در میانگین کلی دسته بدون بازسازی تقسیم کرده و ضربدر صد نمایید.

در قدم بعدی برای راستی آزمایی تشخیص و محاسبات خود حداقل نظر پنج مشاور املاک رو در مورد میزان اختلاف قیمت دو ملک یکسان بازسازی شده و نشده جویا شوید.

بررسی این آمار چه کمکی به ما میکند؟

اولین و مهم ترین دلیل بررسی این آمار رسیدن به بازه یا محدوده ای برای هر منطقه در خصوص هزینه های بازسازی یک ملک است. بازسازی های پرهزینه تر از این بازه توجیه اقتصادی نخواهند داشت و نیز بازسازی های اقتصادی تر از این محدوده نیز بهره وری صحیحی را به دنبال نخواهد داشت. پس شناسایی محدوده ی درست میزان بودجه از مهم ترین دلایل بررسی تاثیر بازسازی بر قیمت یک ملک خواهد بود.

دومین دلیل زمانی اتفاق می افتد که شما خریدار یک ملک در منطقه ای خاص باشید. میزان اختلاف قیمتی که ملک مورد نظر بجهت بازسازی بالاتر از موارد مشابه قرار می گیرد باید توجیه درستی داشته باشد. و یا در یک ملک بازسازی نشده ی مورد خرید، میزان بودجه ای که برای بازسازی آن باید در نظر بگیرید را قبل از خرید تخمین بزنید.

چطور قیمت ملک رو پس از بازسازی خودمان تعیین کنیم؟

بازسازی، رسیدگی و نوسازی آپشن های موجود یک ملک است. اگر شما موارد جدید و بروز تری را به ملک تان اضافه کنید، و به اصطلاح “طراحی داخلی” کنید، ملک شما سفارشی سازی میشود و بی شک خریدار با یک نگاه متفاوت تری سراغ ملک شما خواهد آمد. در این زمان است که دیگر مشابه ملک شما در منطقه وجود ندارد و شما نسبت به هزینه هایی که برای ملک تان انجام داده اید، قیمت را تعیین خواهید. کرد.